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標題: 2H08營建與資產類股－期待陸資挹注活水(二) [打印本頁]

作者: ezxcezxc 時間: 2008-7-9 05:04 PM 標題: 2H08營建與資產類股－期待陸資挹注活水(二)

◇亞太會館標售預估~台北市豪宅風向球
05/30/2008亞太會館標售，地主威京集團提出底標199億元，實際結果無人投標而造成流標，ibts認為，以2h08房地產條件預估，亞太會館實際標價以120億元可能性較大，2h08起，台北市將陸續出現每坪售價200萬元以上豪宅建案。


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◇2h08台北市商辦補漲可期
與其他亞洲主要城市相比，台北市無論是租金水準及辦公大樓價格均屬偏低，2h08在兩岸政策將走向開放之下，預估台北市租金水準將有10~20%漲幅，而a級辦公大樓將有10%漲幅空間。


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◇大陸資金投資台灣不動產—現行法令限制
台灣主管開放大陸資金投資台灣不動產機關為行政院陸委會，陸委會研擬將依循行政命令方式，採取不必修法程序(即不需透過立法院通過，循序漸進開放陸資來台投資不動產相關措施。


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◇大陸資金投資台灣不動產—開放方向
以往大陸資金欲投資台灣不動產需檢附資金來源證明，不符合陸資不願曝光性質。->目前研議版本將取消投資台灣不動產需檢附資金來源證明規定。
以往申請程序需層層審核，流程曠日費時不符時效性。->目前研議版本擬統一由地方政府審議。
以往資金來源本地銀行無提供融資。->目前研議版本本地銀行最高可融資5成資金，初步規劃為僅開放商業不動產，未來將逐步開放至一般住宅。
目前大陸人士來台居留一次不得超過10天，一年不得超過1個月。->未來將研議開放為一次不得超過90天，以作為大陸資金投資台灣不動產相關規定配套措施。
馬總統為防止陸資台來炒作不動產，初步規劃將限制陸資來台投資不動產，5年內不得移轉。
◇營建個股受惠台北市房價上漲－獲利貢獻預估
以華固 2548(TW) 為例：若2008年台北市房價漲幅達20%，華固推案規模120億元(受惠房價上漲，推案規模將新增為144億元，預估2008年推案建案，2008~2010年為入帳年度，2008~2010年新增eps貢獻度將達11.88元。


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◇資產個股受惠台北市地價上漲－nav提升預估
以台肥 1722(TW) 為例：若2008年全國地價漲幅達10%，台肥nav將可提升8.67元。


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◇營建股選股邏輯
以營建股選股條件分析，ibts較看好營建個股為華固 2548(TW) 、鄉林 5531(TW) 、長虹 5534(TW) 、皇翔 2545(TW) 、冠德 2520(TW) 。


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◇香港主要地產股pbr
香港主要地產股pbr差異性大(pbr1~6.5 ，ibts認為個股評價應參考個股歷史pb範圍為準。


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◇營建股評價
預估2h08後兩岸政策逐步走向開放，將有效導引國際及大陸資金投資台灣不動產市場，房價及銷售率可望同步受惠，營建股獲利能力將提升，ibts認為營建股整體評價可提高。


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◆結論
2h08年在人民幣帶動亞洲貨幣升值趨勢下，新台幣亦將呈現升值走勢；且原物料持續上漲，溫和通膨預期將提供營建資產增值題材良好環境。
05/2008政府推動一生二次零利率優惠房貸，自2009年開始實施，雖會使2h08產生購屋、換屋遞延效應；然2h08在兩岸關係有效改善下，若可有效導引國際及大陸資金投資台灣不動產市場，預估將有助於整體房價及銷售率走勢。
ibts預估2h08政策可望優先開放陸資投資台灣商業不動產，主要受惠地區為台北市，預估台北市商業不動產價格將有10%漲幅，主要受惠營建資產股為華固 2548(TW) 、長虹 5534(TW) 、遠雄 5522(TW) 、宏普 2536(TW) 、台肥 1722(TW) 。
以香港開放陸資投資房地產經驗，一般住宅漲幅約60%，2h08台灣若開放大陸資金投資台灣房地產，考量台灣地理位置及產業環境，預估一年投資金額規模約可達2,000億元，其中主要受惠區域為台北市，預估台北市3年房價漲幅將達40% ，2h08年台北市將出現每坪售價200萬元豪宅建案。
2h08相關營建資產類股受惠兩岸關係和緩，投資價值將提升，其中以推案及土地位於台北市之營建資產股受惠最大，其次為台北縣鄰近台北市區域。ibts認為以台北市為主要推案地區之營建個股pb將提高。
※重點股：華固 2548(TW)
華固建設2008年推案金額達127億元，主要推案地區集中於台北市南港區及內湖區，由於推案區域多在台北市精華區內，建案銷售率較為穩定，近年受惠台北市房價上漲，獲利維持高度成長，2008年可認列營收建案，至02/2008皆已達完工比例法認列標準。
2008年除可繼續認列「卡地雅」、「華固名人道」、「華固碧連天」、「a+center」、「i-park」等建案，「華固千代田」及「華固雙橡園」建案將加入營收認列行列，由於「i-park」及「華固雙橡園」建案毛利高於40%，2008年整體毛利率將較2007年31.8%提升至35.0%，ibts預估2008年營收88.51億元，yoy+10.9%，稅後淨利24.08億元，yoy+20.2%，稅後eps 11.92元。


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※重點股：冠德 2520(TW)
冠德建設2008年推案金額達120億元，主要推案地區集中於台北市信義區及台北縣中和，其中「冠德遠見」建案位於信義計畫區內，為先建後售建案，預計將於03/2008推案，每坪售價100~120萬元，總銷將達64億元，「冠德遠見」建案將成為冠德2008及2009年重要獲利來源。
2008年預計可依完工比例入帳的建案有「領袖101」、「忠順b」、「美麗時代」、「冠德遠見」、「美麗景安」、「中山smile」、「景上靜」等建案，2008年推案區域為台北市信義區、萬華區，及台北縣中和、新莊等地區，而在毛利率部分，由於新推建案受惠台北市房價上漲較明顯，毛利率將由2007年21.7%上升至2008年的32.1%，ibts預估2008年營收55.72億元，yoy+112.3%，稅後獲利14.75億元，yoy+393.3%，稅後eps 3.01元。


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※重點股：皇翔 2545(TW)
皇翔建設2008年推案金額達150億元，主要推案地區於台北市信義區及台北縣三峽，其中「信義f4」建案位於信義計畫區內，1q08進度為申請建照中，預計將於2h08推案，每坪售價將超越130萬元，「信義f4」建案將成為皇翔2008及2009年重要獲利來源。
2008年除可繼續認列「皇翔巴裡島」、「皇翔太陽城」、「皇翔四季會館」、「皇翔快樂花園」、「皇翔天母」等建案外，「皇翔臻寶」、「皇翔帝國」、「皇翔金城閣案」、「皇翔高更」、「皇翔日出大地」等建案將加入認列，毛利率將較2007年38.1%小幅下滑至34.8%，ibts預估2008年營收65.14億元，yoy+29.2%，稅後淨利16.72億元(考量員工分紅費用化1.2億元，yoy+17.0%，稅後eps 7.63元。


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※重點股：長虹 5534(TW)
長虹建設2008年推案金額達130億元，主要推案地區於台北市內湖區、士林區及南港區，其中「長虹虹頂」建案位於台北市士林區，為總銷量50億元豪宅建案，於1q08推案，每坪售價達120萬元，「長虹虹頂」建案將成為長虹2009年後重要獲利來源。
2008年預計可依完工比例入帳的建案有「長虹春曉-逸園」、「長虹park公園館」、「長虹park哈佛館」、「長虹願景」、「長虹凌雲」、「長虹旗艦」、「長虹wto九期-長虹nasdaq」、「長虹官邸」等建案，而在毛利率部分，由於新推建案受惠台北市房價上漲較明顯，毛利率將由2007年36.5%上升至2008年的47.7%，ibts預估2008年營收55.3億元，yoy+14.7%，稅後獲利21.57億元，yoy+71.9%，稅後eps 10.79元。


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※重點股：遠雄 5522(TW)
遠雄建設2008年推案金額達250億元，主要推案地區於台北市內湖區及台北縣三峽，其中「遠雄上林苑」建案位於台北市內湖區，至01/2008銷售率達50%，每坪售價超越70萬元，為2008年台北市內湖區指標型建案，而台北縣部分，三峽「台北大學耶魯」建案，總銷80億元，也將於03/2008公開推案。
2008年除可繼續認列「遠雄天母」、「遠雄安禾」、「台北大學哈佛」、「遠雄碧連天」、「遠雄日內瓦」、「遠雄新天地」等建案外，「遠雄上林苑」、「遠雄日光」、「台北大學耶魯」等建案將加入認列，毛利率將持續提升至39.5%，ibts預估2008年營收188.51億元，yoy+14.0%，稅後淨利55.80億元，yoy+23.1%，稅後eps 8.02元。


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※重點股：宏普 2536(TW)
宏普建設2008年推案金額達90億元，主要推案地區於台北市大安區、中山區及內湖區，由於宏普所有推案均位於台北市內，銷售率相對較佳，近年受惠台北市預售屋房價上漲明顯，獲利呈現穩定成長。
2008年除了可認列建案「新天鵝堡」、「蒙田大道」、「新川普」、「神奇山莊」、「台北人」、「夢想部落格」等建案，「城市光點」、「政大案」建案將加入認列，由於新推建案受惠台北市房價上漲較為明顯，2008毛利率將較2007年31.5%成長至31.9%，ibts預估2008年營收62.62億元，yoy+18.7%，稅後淨利18.60億元(考量員工分紅費用5,000萬元，yoy+48.1.0%，稅後eps 6.49元。


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※重點股：台肥 1722(TW)
台肥為台灣最大肥料廠，市佔率達到70%，轉投資朱拜爾貢獻主要獲利，台肥與sabic合資持股各50%的朱拜爾肥料公司，年產尿素65萬公噸、2-eh 15萬公噸、dop 5萬公噸，擁有sabic低廉與價格固定的天然氣原料供應優勢，受惠於生質能源熱潮及農產品紛創歷史新高影響，帶動對肥料的需求大增，也使得尿素、2-eh、dop價格持續創歷史新高，預估台肥2007年認列自朱肥的投資收益將達41億，對台肥稅前eps貢獻約4.3元。
台肥土地資產雄厚，在台北、基隆、新竹、苗栗、高雄、花蓮合計擁有53萬坪土地，02/2008以公告現值計算之價值為348億元，而若以市價估計，總價值高達850億元(以台北市南港住宅區每坪75萬元、商業區每坪137萬元，其餘地區以每坪10~30萬元為計算基礎，05/2008淨值53元是以2004年公告現值進行資產重估後所計算出來之價值。


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※重點股：遠紡 1402(TW)
遠紡本業主要以聚酯棉、聚酯絲以及pet為主，各佔營收比重30%，24%以及44%。由於大陸新增聚酯產能下滑以及生產成本提高，有利遠紡化纖本業由虧轉盈，主要轉投資為遠傳、亞泥、遠百及東聯等，由於總市值遠高於帳面價值，業外獲利可期，09/2007發行亞泥25億eb，轉換價格57.88元，可望降低利息費用近0.58億元，潛在轉換處分利益17億元。
在土地資產部分，進行開發中的遠東通訊園區計97000坪土地，預估總市值約達470億元。其中工業區辦公大樓預計於2h08認列租金收入，而住宅區預計推出2.5萬坪建案，潛在利益約55億元，ibts預估2008年營收500.13億元，yoy+1.75%，稅後淨利127.1億元，yoy+11.81%，稅後eps2.84元。


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※重點股：裕隆 2201(TW)
裕隆與裕日車切割後，轉型為多品牌汽車製造代工廠，除日產外，2008年陸續將入gm車系代工，往後將持續開拓如renault等其他品牌代工機會，並持續進行有效提升產能利用率，為本業帶來穩定獲利來源。
在土地資產部分，新店廠區位於北二高交流道下，區位良好，土地合計2.7萬坪，以合理市價每坪約20~30萬元預估，資產價值將達118億元，而苗栗三義工廠土地，共計83萬坪，預估資產價值達40億元，ibts預估2008年營收255.92億元，yoy+6.52%，稅後淨利32.96億元，yoy+6.25%，稅後eps2.22元。


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※重點股：厚生 2107(TW)
厚生本業為橡膠、塑膠及pu皮製造廠，廣泛應用於成衣、汽車材料及醫療用品等民生用品，為一成熟產業，每年的需求量均約穩定成長5%左右。而厚生為國內的第一大廠商，每年的營收額約在11~13億元，2008年受原油價格維持高檔影響，本業毛利率約12%。
厚生板橋建案約可認列130億元，由於土地成本低廉，毛利率可高達50%，預估板橋建案2007~2010年各認列10%、35%、35%及20%，若以建案完全銷售完畢估算，可提升淨值約13元，則每股淨值可提升至27元，ibts預估2008年營收66.29億元，yoy+211.61%，稅後淨利22.62億元，yoy+803.3%，稅後eps 4.32元。


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