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標題: [房產新聞] 淡海新市鎮養不起商場、飯店　昔「地王」宏泰賣地求生「拚現金」 [打印本頁]

作者: mahs 時間: 2021-1-18 08:45 PM 標題: [房產新聞] 淡海新市鎮養不起商場、飯店　昔「地王」宏泰賣地求生「拚現金」

本帖最後由 212410 於 2021-1-20 08:45 PM 編輯

[房產新聞][淡海新市鎮養不起商場、飯店　昔「地王」宏泰賣地求生「拚現金」][風傳媒][2021-01-18]

淨值比連續2季低於3%「預警指標」的宏泰人壽，在金管會限期內提出財務改善計畫後，最近開始積極賣地求生，宣布大規模減資9成後辦理現金增資。儘管宏泰集團過去成功締造了台北信義區「地王」的傳奇，但為避免被接管命運，宏泰人壽在「淡海新市鎮」的商業區開發案，終於跟大環境低頭，原本要蓋國際旅館與商場的土地，最近宣布將進行公開標售；連同該公司北投石牌市場住商開發案，宏泰人壽在打房政策下，「拚現金」的味道相當濃厚。

台灣的新市鎮開發，從前總統李登輝時代推動迄今，政策上頗為失敗；其中，淡海新市鎮因為「淡北快速道路」、「淡江大橋」等聯外道路工程持續延宕，導致該區成為大台北地區餘屋量最高的地區。在開發主導權由內政部移轉給新北市政府之後，新北市經發局原本規劃新市鎮第三期改推「產業專區」，引導產業進駐，但由於當地民眾反對以「一般徵收」方式，推動產專區，全案最後又回到了內政部。

淡海新市鎮交通問題持續無解，讓最早卡位的全台首富、宏泰林堉璘家族，也跟著被套牢。就像宏盛建設高層形容，淡海新市鎮土地，是林堉璘生前留下的一本「無字天書」一樣，宏泰集團過去10年在當地的影城、國際旅館與商場招商案，幾乎像是從「無字天書」找尋天啟一般，屢試屢敗；影城部分前一陣子才好不容易請「美麗新影城」進駐。

宏泰淡海拓荒被「套牢」　不動產投資禁令成緊箍咒

據了解，宏泰人壽因為在淡海養地期間過長，2019年7月在前金管會主委顧立雄任內，遭重罰100萬元，並且凍結該公司不動產投資業務，當時裁罰的最主要關鍵，就是淡海新市鎮商業區招商停擺。

理論上，宏泰人壽如果能限期改善，這項不動產投資禁令就該予以放寬，無奈去（2020）年初新冠肺炎（武漢肺炎）疫情影響，讓淡海新市鎮的國際旅館與商場的招商變得更遙不可及。眼看著宏泰人壽的淨值比，已連續2季低於金管會訂定的3%「預警指標」，宏泰人壽「斷尾求生」的壓力越來越大。

據了解，宏泰人壽的淨值比在所有壽險業者當中敬陪末座，但身為全台首富的林堉璘家族，過去7年對宏泰人壽卻僅完成不到20億元的注資，讓金管會頗為不滿，要求宏泰人壽提出財務改善計畫。對此，宏泰人壽終於在去年底召開股東臨時會，一口氣減資223億元，資本額降至20億元，該公司董事會接著準備辦理56034482股現金增資，預計籌資19.5億元。

宏泰人壽減資再增資，雖然可以改善「淨值比」，但淡海新市鎮土地「囤地」問題無法解決，金管會的不動產投資禁令，仍將如緊箍咒一般，困擾著宏泰人壽。

過，宏泰人壽在取得淡海新市鎮4筆商業區土地後，過去一直以當地人口不足以支撐大型商場為由，將上述商業區土地，朝住商混合的集合式住宅大樓規劃，但在推動過程遭到營建署多次退件。

宏泰推住商混合集合式住宅屢遭退

2020年12月25日，宏泰人壽董事會通過將淡海新市鎮商業區土地，委託專業機構公開標售。據了解，宏泰人壽持有淡海新市段「商二」土地，面積高達1萬6000坪土地，占淡海新市鎮商業區土地的一半；先前原本希望在3樓以上蓋集合住宅，但「商二」土地蓋住宅，有悖於都市計畫，因此屢屢被退件。原本《新市鎮開發條例》提供百貨、綜合零售等9大產業進駐淡海租稅抵減優惠，但這項租稅優惠也在去年落日。

宏泰人壽在淡海新市鎮的開發案，除了在2019年因為「囤地」行為遭到金管會裁罰之外，在此之前，宏泰人壽2017年底，也因為「海洋都心」第一期餘屋，處分予合建廠商興富發建設，因為涉及「利害關係人交易」，遭到金管會重罰690萬元。

有趣的是，這項交易案和林鴻南家族與興富發負責人鄭欽天都沒有關係，而前台鹽董事長洪璽曜與前立委郭素春夫妻檔，剛好是宏泰人壽與興富發的「獨立董事」。由於洪郭二人是利害關係人，宏泰人壽董事會討論該筆交易案時，依法必須採取3分之2出席董事同意的「重度決議」，但該公司僅以過半數董事同意方式通過，金管會方面認為有內控疏失。

宏泰不僅在淡海新市鎮投資踢到鐵板，該公司在台北市北投「石牌市場」的BOO促參案，同樣也是一波三折。

石牌市場改建案一波三折

據了解，宏泰集團在2010年與長虹建設合作，與台北市政府簽約，推動捷運石牌站旁「石牌市場」的改建案，當時規劃的容積率高達560%，原本準備蓋35層豪宅。後來，這塊土地移轉給宏泰集團負責人林鴻南妻子王婉玲與親信林長隆名下，2015年，宏泰人壽資本適足率未達標，金管會方面要求增資；宏泰集團甚至一度向金管會申請，以北投土地「資產作價」方式增資，最後遭到金管會拒絕。

不過，宏泰集團的「石牌市場」改建案，後來在台北市長柯文哲任內，同樣也面臨開發規模縮水的命運，2016年該案進入北市環評委員會審查，部分委員就主張該案在開發期或營運期，應該考慮其與鄰近開發案環境衝擊的「共伴作用」，最後，全案縮水為27樓高。宏盛建設強調，該案將是宏盛旗下第1個導入AI人工智慧的建案，希望該案能成為繼仁愛帝寶後，成為帶領宏盛創造下一波高峰的代表作。

根據宏泰人壽年報，宏泰人壽於2015年12月，取得「石牌市場」改建案之土地產權，未來完成改建後，1、2樓將維持商場使用，該案係與泰民建設合建分售；依據雙方2019年底重新議定之合建契約，宏泰人壽應分得總銷售金額之65.05%。

據了解，宏泰人壽大股東林鴻南家族，2019年一度曾經傳出與安泰銀行、群益證券股權包裹出售，但宏泰集團的金融事業當中，就屬宏泰人壽賣相最差，宏泰人壽這次標售的淡海新市鎮土地，現階段招商難度也頗高，該筆土地交易未來是否會與宏泰人壽增資案，甚至與安泰銀行、群益證券包裹出售案連動，頗值得玩味。

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個人觀點:
有「地王」之稱的宏泰集團董事長林堉璘早年在淡海新市鎮卡位，在淡海握有多筆土地，打造海洋都心系列造鎮案。
雖然爭議逾20年的淡北道路開發案，環評終於在1月中過關，新北市長侯友宜表示，要力拚淡北快速道路在2023年通車。
但是宏泰人壽在「淡海新市鎮」的商業區開發案套牢滿深的，終於跟大環境低頭，最近宣布將進行公開標售。

作者: hb8807 時間: 2021-1-19 01:37 PM

就是這些投資建設公司的集團，買地炒地蓋房子賣房子，房屋市場的價格都是由新成屋的價格去依據，他們只要把價格拉抬高了，中古屋市場也會隨之起舞，投資客自然也就鼓譟了，這次政府打建商有理，但是能有多少成效真的要觀察下去。都會區蛋黃區的需求如果存在，供需法則下房價自然不降，但是如果供需失衡，建商迫於貸款壓力，姿態也要慢慢軟低吧!

作者: ccdhuohsig 時間: 2021-1-19 02:38 PM

所以淡水新市鎮還是沒有發展起來嗎
看來有影城、商場，還是阻止不了淡水人想往台北市區跑的心態

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